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Comment vendre rapidement une maison

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Comment acheter une propriété qui est devenue la propriété de la banque

L’un des types d’investissement dans l’immobilier les plus rentables est l’investissement dans une propriété hypothéquée. Sur ce marché, vous pouvez trouver les offres les plus rentables. Il existe même une catégorie d'investisseurs spécialisés exclusivement dans les biens saisis pour dettes.

État du marché

Avant la crise économique mondiale, la demande immobilière sur de nombreux marchés étrangers était en plein essor. Les acheteurs ont souvent acheté des appartements et des maisons avec une hypothèque, ne sachant pas encore que la récession économique commencerait et ils ne pouvaient pas payer. En conséquence, pendant et après la crise, une énorme quantité de logements a été saisie pour dettes. Il existe en particulier de nombreux objets problématiques en Espagne, en Grèce et aux États-Unis.

En Espagne, le fait de posséder une propriété achetée à crédit après le début de la crise est devenu non rentable: en raison de la baisse des prix du marché à 60%, le coût de la garantie a cessé de couvrir le montant de la dette, et les «fonds propres négatifs» sont apparus. En conséquence, un très grand nombre de maisons ont été confisquées pour non-paiement. Certaines banques étaient propriétaires de milliers d'immeubles résidentiels et commerciaux, qui ont alors commencé à se vendre à des prix défiant toute concurrence. Depuis 2007, en Espagne, selon le Property Insight, les banques ont saisi plus de 250 000 objets. En réalité, ces chiffres peuvent être plus élevés. Selon l'Institut national de la statistique, en Espagne, de 2003 à 2013, 25% des objets achetés à crédit ont été saisis par des banques. Au cours du premier trimestre de 2014, le nombre d'objets confisqués pour dettes dans le pays a diminué de 4,2% par rapport à l'année précédente, mais a augmenté de 19,5% pour le trimestre. À partir du premier trimestre, la plupart des objets ont été saisis en Andalousie (4 373), en Catalogne (3 993) et à Valence (2 726), c'est-à-dire dans les régions les plus fréquentées.

En Grèce, depuis 2010, le gouvernement a gelé la procédure de suppression du logement des personnes dont la dette ne dépasse pas 200 000 euros. Cette mesure a empêché l'apparition de milliers de sans-abri dans le pays. La situation économique du pays continue à être dysfonctionnelle: en avril 2014, 27% de la population était au chômage. Selon la Banque de Grèce, 33,5% des prêts ne fonctionnent pas au premier trimestre, c'est-à-dire qu'aucun intérêt ne leur est versé.

Selon les informations communiquées par CoreLogic, en mai 2014, environ 660 000 foyers avaient été saisis par des banques aux États-Unis. Le nombre d'objets de ce type est en diminution constante: ils étaient environ 1 million en mai 2013. Aujourd'hui, 1,7% des maisons achetées avec une hypothèque ont été saisies dans le pays. La plus grande part des maisons confisquées - dans les États (5,8% du nombre d'objets achetés avec une hypothèque), en Floride (5,2%), (4,3%), à Hawaii (3,1%) et dans le Maine (2,8%). %). Au cours de la période de 12 mois qui s’est achevée en mai 2014, près de la moitié des résidences pour dettes ont été détruites dans cinq États: la Floride (122 000 objets), le Michigan (44 000), le Texas (39 000), la Californie (34 000) et la Géorgie (32 000). mille).

Phases de la vente d'un bien hypothéqué

Mieux encore, le processus de vente de biens hypothéqués est réglementé aux États-Unis. Ce pays comporte trois phases: vente à découvert, vente aux enchères et REO. Dans les trois cas, vous pouvez acheter un bien immobilier en utilisant une hypothèque, mais dans le cas d'une vente aux enchères, il est difficile d'obtenir un prêt, car vous devez conclure une transaction dans un bref délai.

    "Vente à découvert" (vente à découvert) - vente sans couverture pour la période au cours de laquelle le propriétaire et le créancier cherchent à vendre le bien le plus rapidement possible. Dans ce cas, le prix de vente de l'immobilier est nécessairement inférieur au total des engagements de prêt contractés. La "vente à découvert" prend plusieurs mois, parfois même plusieurs années, car elle est associée à des procédures bureaucratiques. En attendant, les taux d’intérêt peuvent changer, les banques ne sont pas disposées à accepter de vendre à un prix très différent du prix du marché et les prix de l’immobilier augmentent rapidement. Par conséquent, lorsqu’une réponse négative est reçue de la banque, l’acheteur perdra simplement du temps. de tels retards "vente à découvert" n'est pas populaire parmi les investisseurs.

Ilya Bitkov, agent immobilier à Coldwell Banker, a déclaré: «En mai 2014, nous avons conclu le contrat de vente à découvert: cinq acheteurs potentiels ont changé car deux prêteurs n'avaient pas pu prendre de décision avant plus de deux ans. Le stress était terrible: au lieu de contracter un emprunt pour un achat, ma cliente a dû emprunter une somme impressionnante à sa famille. Seulement 14 jours nous ont été alloués pour conclure l’accord, alors que le terme standard est de 30 jours. Dans le même temps, nous avons dû attendre environ 10 mois, et l'appartement a été acheté à un prix inférieur à celui des options similaires vendues de manière standard. ”

Si la «vente à découvert» n’est pas approuvée par le créancier ou s’il est impossible de la compléter pour d’autres raisons, la prochaine étape sera dans la plupart des cas la vente forcée (saisie) et la vente aux enchères.

Forclusion et vente aux enchères. Le prix de départ est généralement le montant impayé majoré des autres coûts supplémentaires. L'objet va à celui qui paie le plus. Parfois, il n'y a qu'un seul acheteur lors d'une vente aux enchères, parfois pas un seul. Par exemple, les enchères (également appelées ventes de shérif) sont organisées par les shérifs dans la capitale de chaque district et le soumissionnaire retenu doit payer immédiatement 20% de la valeur d'achat déclarée le jour de la vente aux enchères et finaliser la transaction dans un délai de 30 jours civils. «L’achat de forclusion n’est pas une mince affaire et Ilya Bitkov pense que la plupart des joueurs expérimentés jouent le plus souvent avec succès sur ce terrain.

Si la vente aux enchères a échoué à plusieurs reprises, le prêteur décide le plus souvent de mettre la propriété en cause sur son bilan et d'expulser de force le propriétaire. Dans ce cas, l'objet devient la propriété de la banque et se transforme en REO (Real Estate Owned). Et dans ce cas, la dette fiscale liée à l'immobilier et aux services publics est entièrement remboursée par la banque.

REO (propriété immobilière). Si la propriété ne pouvait pas être vendue aux enchères (il n'y avait pas d'offres ou d'enchérisseurs ou si le prix était trop élevé), la banque la retire et la met en vente à l'aide de l'agence immobilière locale via le système MLS (Multiple Listing Service).

«REO est l'option la plus simple et la plus logique pour un investisseur étranger qui ne veut pas faire face aux difficultés liées à l'achat d'une vente à découvert ou d'un verrouillage. Le prix est au départ le plus proche possible de la valeur réelle du marché. Cependant, vous pouvez négocier ici plus activement et obtenir à ce prix un résultat légèrement supérieur à celui obtenu auprès d’une personne privée. Dans de nombreux cas, la banque peut fournir à un acheteur potentiel une évaluation indépendante de l'objet de la vente et un rapport préliminaire sur ses caractéristiques techniques, indique Ilya Bitkov.

Selon l'expert, le scénario suivant est le plus efficace: achat d'une maison à rénover lors d'une vente aux enchères, réparation ou reconstruction, puis revente. Souvent, dans les versions les plus ordinaires et les plus dégradées, il existe de bonnes opportunités pour de tels investissements. Dans ce cas, vous devez opérer en espèces, car obtenir un prêt occasionnera des coûts importants et un temps supplémentaire.

En Espagne, les enchères sont le plus souvent utilisées pour vendre des biens immobiliers en difficulté. Cependant, tous les objets ne sont pas mis aux enchères, surtout s'il n'y a pas de "capital négatif". En Espagne, la procédure «dación en pago» est très répandue (satisfaction mutuelle, transfert de propriété à un créancier en paiement d'une dette). Au cours de cette procédure, le propriétaire, en présence d'un notaire, transfère la propriété à la banque, remboursant ainsi la dette, et n'est plus considéré comme un débiteur. Cette procédure ne s'applique pas aux objets ayant un "capital négatif". «Il s’agit d’une option dont le propriétaire peut discuter avec la banque s’il est incapable de rembourser l’hypothèque et souhaite rembourser la dette en transférant le bien à la banque. Si, au moment du transfert de l'objet à la banque, le montant payé ne remboursait pas les commissions et les versements hypothécaires de la banque, la banque, même après avoir accepté la propriété du propriétaire pour rembourser la dette, attendra l'exécution des obligations de paiement. Une fois la propriété transférée à la banque, elle sera de nouveau mise en vente - aux enchères ou via un réseau d'agences accréditées, a déclaré Mary Dunn, directrice générale de MP Dunne Properties.

Les banques espagnoles, qui ont au bilan un logement pour dettes, concluent généralement des accords avec des agences immobilières. Dès que la banque reçoit une demande d'achat d'un tel objet, elle le transfère à des agents immobiliers qui s'engagent à soutenir pleinement la transaction. La commission est versée à l'agence immobilière par la banque et, pour l'acheteur, l'assistance d'un agent immobilier est gratuite.

Selon Mary Dunn, dans le cas d'une vente aux enchères en Espagne, l'acheteur devrait être prêt à payer le montant intégral sans attirer de prêt. Lors de l'achat via une agence agréée, le client pourra entamer des négociations avec la banque sur le prix final et l'hypothèque.

"Pièges"

L'achat d'une propriété qui est devenue la propriété de la banque nécessite une approche réfléchie. Les acheteurs doivent porter une attention particulière à plusieurs points.

  • Les banques ne font pas de gros rabais sur les biens immobiliers liquides. Les propriétés hypothéquées sont souvent vendues à un prix inférieur à la valeur marchande. La vente de tels biens immobiliers aux banques est une activité non essentielle, elles ne sont pas non plus spécialisées dans la gestion et ne font pas de réparations. Elles s'efforcent donc de se débarrasser de ces biens le plus rapidement possible afin d'obtenir de l'argent "réel". De plus, en théorie, l'immobilier peut attendre un acheteur pendant des années et tout ce temps, la banque devra payer des taxes, des assurances et des services publics. «Cependant, les banques n'accordent pas de gros rabais sur les installations de haute qualité, car ce n'est pas rentable pour elles. Les gros rabais sont directement proportionnels à la liquidité et à la demande d'installations locales, déclare Georgy Kachmazov, directeur de Tranio.Ru.
  • Il y a des coûts cachés. "Lors de l'achat d'une propriété par l'intermédiaire d'une banque, les clients courent le risque d'en rencontrer d'autres, explique Georgy. Nous connaissons des cas où, lorsqu'ils achetaient par l'intermédiaire d'une banque, les clients étaient obligés de souscrire une assurance d'une société particulière détenue par la banque et les services d'un avocat. Ces services étant plus coûteux que d’habitude, la banque compense les pertes liées aux biens immobiliers vendus «à moindre coût». En outre, le coût réel d'une hypothèque peut être dissimulé derrière divers frais de service pour la gestion du compte d'un client auprès d'une banque, qui doit également être ouvert. Par conséquent, si vous calculez tous les coûts supplémentaires, il se peut que l'immobilier bancaire ne soit pas aussi rentable qu'il n'y parait à première vue. "

Par exemple, en Espagne, un investisseur qui doit engager une action en justice contre un débiteur doit payer des frais de justice, qui dépendent de la taille de la dette. Avant la vente aux enchères, il est nécessaire d'évaluer la valeur de l'objet, qui est également payée par l'investisseur (selon l'objet - de 300 à 500 euros). Vous devez également payer 0,5% de la valeur de la dette pour enregistrer la charge dans le registre immobilier.

L'investisseur devrait se concentrer sur des bénéfices modérés. L'objet doit être choisi de telle sorte que, compte tenu de la réduction et de l'augmentation ultérieure de la dette, l'investisseur réalise un profit en cas d'achat aux enchères. Certaines agences promettent un profit de 50 à 100% du capital investi, mais en réalité ce sera beaucoup moins. «Il est possible de réaliser des bénéfices importants uniquement dans des régions très problématiques, mais dans des régions stables, cela est très difficile. peut-être qu’il s’agit simplement d’une campagne publicitaire de gourous de l’investissement vantant leurs services. Dans certains cas, vous pouvez réaliser des bénéfices, déclare Ilya Bitkov.

“Le profit dépend du type d'objet qu'il était, quand il a été acheté, à quel prix, comment le marché a changé entre le moment de l'achat et celui de la vente, les améliorations apportées, ainsi que la disponibilité de tels objets sur le marché et bien d'autres dit Mary Dunn.

  • Lors de la vente aux enchères, vous achetez souvent un "cochon dans un sac". Tant que la propriété n'a pas changé de propriétaire, l'inspection ou l'évaluation de la propriété de l'intérieur n'est légalement pas possible. Le plus souvent, il n'y a que des photographies de l'appartement ou de la maison et la possibilité d'approcher l'objet de l'extérieur afin d'évaluer son état et son environnement. «Un objet quittant la vente aux enchères peut être partiellement ou totalement occupé par le propriétaire ou les locataires, l'expulsion forcée ne commençant que lorsque la transaction est terminée et pouvant prendre un temps indéterminé. Souvent, l’acheteur n’a pas directement accès à la propriété vendue, il n’est pas possible de procéder à une recherche détaillée (recherche du titre) pour déceler d'éventuels problèmes, ni la présence d'arriérés sur les factures de services publics, de paiements de taxes, explique Ilya Bitkov.
  • La propriété en détresse n'est pas toujours en bon état. Vous ne devez pas vous attendre à ce que le bien confisqué soit en parfait état. Au minimum, les locaux nécessiteront un nettoyage général. Si le propriétaire précédent ne disposait pas des fonds nécessaires à la réparation en cours, soyez prêt à détecter l'humidité, les tuyaux qui fuient, les canalisations endommagées ou un système de chauffage défectueux. Les appartements saisis chez des particuliers, contrairement aux biens immobiliers primaires, nécessitent souvent des réparations. Les prix des logements secondaires de ce type sont donc bas: par exemple, en Espagne, il existe des objets d'une superficie maximale de 80 m² à un prix inférieur à 40 000 euros.
  • Les banques n'ont pas de service après-vente. Si vous achetez un logement directement à la banque, vous devrez également résoudre vous-même tous les problèmes. Les banques ne disposent pas de service après-vente qui aide à surmonter les difficultés initiales et se charge de la préparation de tous les documents après la transaction (contrats de fourniture d'électricité, connexion téléphonique, accord avec la société de gestion ou HOA, etc.). Il est préférable de contacter l'agence - le représentant officiel de la banque. Actuellement, presque toutes les banques coopèrent avec diverses agences immobilières.
  • Pour trouver une maison ou un appartement convenable, essayez de contacter une banque ou de naviguer sur des sites immobiliers. Certaines ressources Internet sont entièrement consacrées à la vente des biens confisqués. Vous pouvez également contacter des agences immobilières. Beaucoup d’entre eux sont engagés dans de telles ventes, bien qu’ils ne l’annoncent pas pour éviter les associations négatives. Une autre option consiste à prêter attention aux enchères immobilières, où de tels lots peuvent également se trouver.

    Propriété étrangère Tranio.Ru a conclu des accords directs avec de nombreuses grandes banques européennes. Le site propose une sélection d'objets en provenance de banques. Par exemple, la page "Banques de l'immobilier en Espagne" présente environ 200 objets.

    Étape 1. Évaluer la propriété

    Pour fixer vous-même le prix d'un objet, comparez-le avec des offres similaires sur le marché. Cela peut être fait via Internet. Le coût de l’immobilier de banlieue est déterminé par un certain nombre de facteurs:

    Emplacement - la distance au centre du district ou à la ville la plus proche,

    Caractéristiques du terrain - proximité des lieux de loisirs, étangs, forêt, situation écologique de la région,

    Caractéristiques du bâtiment - année de construction, superficie, matériaux de construction utilisés, qualité des communications et décoration intérieure,

    Caractéristiques du site - zone, aménagement paysager, présence de dépendances, un garage, une allée asphaltée, arbres fruitiers.

    Pour établir la valeur exacte de la maison et du terrain, vous pouvez faire appel aux services d’un évaluateur professionnel. À la suite de son travail, vous recevrez un avis officiel sur l'évaluation de l'immobilier, indiquant le prix estimé basé sur les caractéristiques de l'objet et la situation du marché. Le prix moyen d'un service est d'environ 6 000 roubles.

    Les principaux documents nécessaires pour vendre une maison:



    Documents pour vendre une maisonNote
    Passeport du propriétaireUne copie de 2-3 pages, enregistrement, lors de l’enregistrement du contrat de vente pour présenter l’original
    Certificat de titreContrat d'achat, testament
    Passeport technique de l'objet, plan d'étage d'un immeuble d'habitationIl est établi en BTI
    Passeport cadastralIl est émis sur la base de la fiche technique d’un objet et comprend un plan de délimitation du site.
    Aide du registre d'État unifiéPublié à la chambre d'enregistrement
    Extrait du livre de maisonIl est établi au centre de migration à l'emplacement de l'objet.
    Consentement à la vente de tous les citoyens inscrits à la maisonAvec obligation d'écrire après transaction

    Documents complémentaires:



    Consentement du conjoint pour la vente de la maisonSi la maison est une propriété acquise conjointement, le consentement est notarié
    Autorisation des autorités de tutelleSi le propriétaire est l'un des propriétaires mineur
    Certificat d'absence de dettes pour les services publicsDélivré dans l'organisation communale du bureau où se trouve l'installation
    Certificat d'impôt sur les biens immobiliers (avec un achat précédent ou la réception d'un héritage)Il est établi à la demande de l'acheteur, pour obtenir de l'aide, contactez l'IFTS de la Fédération de Russie

    Si vous avez reçu le droit de propriété avant que la loi sur l'état ne soit modifiée - avant de vendre, enregistrez le terrain et la maison sur la base d'un acte, d'un contrat de donation ou d'un troc,

    💥 если жилой дом не зарегистрирован — получите регистрационное удостоверение на основе свидетельства о праве собственности на участок и договора о праве использования территории под ИЖС.

    Шаг 3. Составьте и подпишите договор купли-продажи с покупателем

    Договор купли-продажи составляется в письменном виде. Si le propriétaire de l'immeuble est célibataire, la transaction est notariée à volonté, s'il y a plusieurs propriétaires, le notaire établit publiquement un achat-vente. Si l'un des propriétaires de la maison n'a pas atteint l'âge de la majorité ou est juridiquement incompétent, une transaction doit être obtenue par une autorisation notariée des autorités de tutelle.

    Les données suivantes sont entrées dans le document:

    Objet de la transaction - liste complète de tous les biens à vendre: terrains, bâtiments résidentiels et non résidentiels, autres biens,

    Données d'identification de la propriété - adresse, zone, but,

    📌 prix - le total et chaque objet séparément,

    Informations supplémentaires - la date de prise de possession, la procédure de paiement de la transaction et les coûts supplémentaires, garanties.

    Pour le transfert de biens immobiliers, il est recommandé d'établir un acte de transfert et d'acceptation séparé et de le joindre au contrat principal.

    Le règlement en espèces lors de l'achat d'un bien immobilier est très rarement utilisé, généralement le transfert de fonds est effectué par virement bancaire, cellule ou lettre de crédit. Cela permet d’éliminer les erreurs de calcul et de réduire le nombre de vols qualifiés. Les employés de banque peuvent vérifier l'authenticité des billets. Lors du transfert des fonds, l'acheteur a le droit de recevoir un reçu de votre part. Après paiement, les parties à la transaction signent un accord et un acte d’acceptation.

    Important! Pour fixer l'intention et le calendrier de la vente, vous pouvez établir un contrat préliminaire. Il n'est pas nécessaire d'enregistrer un tel document. Si la transaction n’a pas eu lieu dans le délai convenu, le contrat préliminaire sera invalidé.

    Étape 4. Enregistrer le transfert de propriété

    Afin de vendre correctement une maison avec un terrain dans le village, il est nécessaire d'enregistrer officiellement le fait du transfert de propriété de l'objet à Rosreestr. À cette fin, transférez une copie du contrat et des copies des documents de propriété aux autorités responsables de l’enregistrement. La procédure prendra 10 jours ouvrables.

    Étape 5. Payer les impôts

    Après la vente d'une maison privée, vous devez produire une déclaration de revenus sous la forme d'un impôt sur le revenu des particuliers. Informations importantes concernant le système fiscal:

    Si le vendeur est propriétaire du bien depuis moins de 3 ans (lors d'un don, d'une succession ou d'une privatisation) ou moins de 5 ans (lors de la vente), il doit produire une déclaration de revenus. Si le vendeur est propriétaire de la propriété depuis plus de 5 ans, la vente n'est pas taxable.

    Si la maison appartient au vendeur depuis moins de 5 ans, le montant de la taxe dépend directement du prix de vente, de la valeur cadastrale de la propriété, des coûts d’achat et de réparation du vendeur, qu’il peut confirmer officiellement.

    ❗❕❗ Chaque citoyen de la Fédération de Russie peut recevoir une compensation lorsqu'il paie des impôts sur la vente de biens immobiliers - bénéficie d'une déduction fiscale. Il s'agit d'une indemnité unique d'un million de roubles, qui est fournie sur demande. Pour recevoir une déduction fiscale, vous devez rédiger une déclaration.

    Paiements supplémentaires lors de la vente d'une maison

    Recevoir un extrait du registre d'État unifié - 200 roubles,

    💰 vérification légale des documents - environ 2 000 roubles,

    Support un soutien juridique complet pour la transaction - une moyenne de 35 000 roubles,

    Insurance assurance objet - environ 0,3%.

    Les prix indiqués peuvent différer des prix réels en fonction de la région, des caractéristiques de la transaction, des conditions des intermédiaires et des organisations.

    Caractéristique de la vente de maisons privées

    Selon la loi de la Fédération de Russie, vous ne pouvez acheter une maison privée qu’avec le site sur lequel elle se trouve. Lorsque vous achetez une partie de maison, vous êtes censé avoir une partie de la parcelle de la même taille: la moitié,, ¼ et ainsi de suite. L'achat de logements et de terrains peut faire l'objet d'un seul contrat indiquant le prix de chaque bien immobilier ou de deux documents.

    Exceptions! Vous pouvez vendre une maison sans terrain si:

    Le site a été retiré de la circulation - compris dans la composition des territoires de protection de la nature, attribué aux départements militaires,

    Le bâtiment ne peut être transféré à la propriété avec le terrain pour les raisons indiquées à l'article 35 du code foncier.

    Comment vendre rapidement une maison dans le village: caractéristiques et conseils

    Soulignez les mérites de l'objet. En plus de décrire la taille de l’espace vital et du terrain, l’année de construction et d’autres données techniques, donnez des informations sur les environs, l’écologie de la région et l’aménagement paysager du territoire. Dans l'annonce, parlez-nous des communications ou de la possibilité de les connecter. Lorsque vous parlez avec un acheteur potentiel, essayez de prendre en compte ses préférences: si vous achetez une maison pour votre grand-mère, dites-moi où se trouvent la clinique et la pharmacie les plus proches, si la famille avec enfants est une école, un jardin d'enfants, un lieu de pique-nique.

    Choisissez un bon moment pour vendre. La plus grande activité sur le marché immobilier de banlieue est observée pendant la saison chaude: de la fin du printemps au début de l'automne. Pendant cette période, il est plus pratique pour les acheteurs d’inspecter les maisons de banlieue et les propriétaires peuvent présenter la propriété sous un jour favorable: nettoyer la zone, ventiler les locaux, prévoir un endroit pour se détendre.

    Préparez un paquet de documents. Il est possible de vendre rapidement et de manière rentable une maison du village si vous disposez de tous les certificats et de toutes les déclarations nécessaires pour l'immobilier: titres de propriété, extraits du livret de maison, passeports technique et cadastral. En faisant cela, vous garantissez que la transaction passera rapidement, légalement, et augmenterez le nombre de réponses parmi les acheteurs.

    Étape 1. Choisissez une méthode de vente

    Avant de commencer à chercher des acheteurs et à rassembler les documents nécessaires, vous devez décider vous-même qui sera impliqué dans la revente de votre propriété.

    Il y a 2 options:

    1. Embaucher un agent immobilier
    2. Faites-vous vendre vous-même.

    Il est avantageux pour un agent immobilier de confier la vente d'un terrain à une maison si vous devez vendre la propriété de toute urgence ou si vous avez peur de devenir victime d'escroqueries. Dans ce cas, vous devrez payer un montant assez élevé à l'agence, mais pour cela, elle fera tout le travail à votre place (trouver un acheteur, aider à préparer le paquet de documents nécessaire, faire une évaluation précise de la propriété, etc.).

    Si vous souhaitez commencer à vendre vous-même, il est tout à fait possible de trouver un acheteur potentiel sans aucune aide. Et comment exactement nous allons dire maintenant.

    Étape 2. Nous commençons à collecter des documents

    Même avant le début de la recherche d’acheteurs potentiels, nous vous conseillons de commencer à collecter les documents de votre propriété, Ce processus peut s'étirer pendant plusieurs mois.

    Vous devez donc collecter les documents séparément pour les bâtiments (par exemple, une maison) et séparément pour un terrain.

    A vendre maison besoin de commander dans le BTI de ceux. passeport et plan de l'immeuble. Vous venez dans cette organisation, écrivez une application selon le modèle qui vous sera fourni, après quoi des ingénieurs vous rendront visite, inspecterez des immeubles résidentiels, élaborerez un plan d'étage sur la base duquel un passeport technique vous sera délivré.

    Afin de vendre le terrain, vous devez contacter le Rosreestr et également informer de vos intentions de vendre le terrain. Une fois l’application écrite, les ingénieurs du cadastre s’adressent à vous, mesurent votre site et établissent un plan de périmètre. Dans les 30 jours, les employés de la chambre d'enregistrement vérifieront tous les documents que vous apportez et vous délivreront un passeport cadastral.

    Peut-être que vous avez déjà ces documents en main. ils sont délivrés lors de l'enregistrement d'un bien immobilier, auquel cas il n'est pas nécessaire de les commander.

    Si votre terre n'est pas enregistrée auprès de Rosreestr, vous devrez alors effectuer un certain nombre de procédures supplémentaires.

    Pour l’enregistrement de la transaction, le vendeur doit obligatoirement avoir avec lui un certificat d’enregistrement public des droits fonciers. Si vous ne possédez pas un tel document, vous devez alors ré-enregistrer vos droits fonciers.

    Étape 3. Évaluer la propriété

    Pour rechercher des acheteurs, vous devez créer une annonce dans laquelle vous devez indiquer le coût de l'immobilier à vendre. C'est-à-dire qu'il est nécessaire d'évaluer le terrain et la maison.

    Vous pouvez fixer le prix vous-même ou utiliser les services d'un évaluateur.

    Si vous faites appel à des spécialistes, vous recevrez une évaluation précise de votre propriété + un document officiel que vous pourrez montrer à l'acheteur.

    Bien sûr, ces services sont assez coûteux, mais c’est pourquoi vous n’êtes certainement pas bon marché.

    Vous pouvez définir le prix vous-même. Pour ce faire, vous devez analyser le marché immobilier en consultant tous les journaux et magazines de votre ville et en visitant des sites spécialisés. En fonction des annonces disponibles, vous définissez un prix pour votre propriété.

    Les facteurs suivants influencent la formation des prix:

    1. Localisation géographique des biens immobiliers à vendre,
    2. L'état de la maison, son nombre d'étages, les problèmes de communication (gaz, eau, etc.),
    3. Éloignement de la ville (ou du centre-ville),
    4. Infrastructure existante
    5. La présence de bâtiments supplémentaires (hangars, bains, etc.),
    6. Caractéristiques environnementales, présence de paysages presque panoramiques,
    7. Distance de la chaussée, etc.

    Étape 4. À la recherche d'un acheteur

    Afin de trouver rapidement des acheteurs, vous devez vous assurer que votre proposition connaît le nombre maximal de personnes.

    Le moyen le plus efficace est publicité via des ressources en ligne. Placez votre annonce sur des sites spécialisés.

    De plus, vous pouvez coller des annonces dans la zone où vous vendez une propriété, ou distribuer des dépliants.

    N'oublie pas Parlez de la vente à tous vos amis, amis, voisins et parents. Parfois, le bouche à oreille fonctionne mieux que l'Internet.

    Il sera utile placer une annonce sur la maison en vente (ou dites simplement «À VENDRE» à la porte).

    Étape 5. Nous invitons l’acheteur à consulter et à négocier

    Lorsqu'un acheteur potentiel vous appelle et qu'il est intéressé par un bien immobilier à vendre, invitez-le à le consulter. Mais avant de le montrer, nettoyez l'intérieur de la maison et la zone autour de celle-ci, sortez les ordures, sortez les ordures, démolissez les bâtiments délabrés.

    Pendant les négociations, essayez d’être amical, prévenant et discret. Démontrer tous les avantages de l'immobilier à vendre en mentionnant les défauts

    Etape 6. Etablissement et signature d'un contrat préliminaire

    Si l'acheteur a exprimé le souhait d'acheter une maison avec une parcelle, invitez-le à signer un contrat préliminaire. Il est compilé sous n'importe quelle forme.

    Le contrat doit inclure:

    • Conditions matérielles affectant l'exécution de la transaction,
    • Conditions relatives à l'objet du contrat (par exemple, le prix),
    • L'intervalle de temps alloué pour l'exécution de la transaction.

    La conclusion du contrat n'est pas une condition préalable à la transaction, mais nous recommandons quand même de signer ce document.

    • Télécharger Contrat préliminaire pour la vente d'un immeuble résidentiel

    Étape 7. Collecte de tous les documents nécessaires

    Après avoir rédigé et signé le contrat préliminaire, il est possible et nécessaire de commencer à collecter des documents pour la vente d’une maison avec une parcelle.

    Dans différentes situations, la liste des documents peut varier, mais nous répertorions les principaux titres:

    • Passeports et copies du vendeur et de l'acheteur,
    • Une procuration notariée, si la transaction n'est pas exécutée par le propriétaire du bien,
    • Autorisation notariée du conjoint de vendre le bien, si celui-ci a été acheté dans le cadre d'un mariage,
    • Autorisation du conseil d'administration (sous l'administration de votre ville, district), à condition qu'un mineur soit impliqué dans la transaction,
    • Un document qui confirme les droits de propriété du vendeur sur le bien vendu (contrat d’achat, certificat de succession ou mise en équivalence dans la construction, etc.),
    • Passeport technique
    • Plan de la maison,
    • Passeport cadastral,
    • Plan du terrain,
    • Certificat d'enregistrement d'état des droits fonciers,
    • Certificat de paiement de la taxe foncière,
    • Extrait du livre de maison,
    • Certificat confirmant l'absence de dettes sur les factures de services publics,
    • Extrait de Rosreestr,
    • Certificat confirmant l'absence de charge,
    • Contrat préliminaire (à la demande des parties).

    Étape 8. Enregistrement de la transaction d'achat et de vente

    Les deux parties (le propriétaire actuel et futur du bien immobilier) doivent établir et signer un contrat de vente. C'est le document de transaction principal. Il est fabriqué en triple.

    1er reste chez le vendeur,

    Le 2ème est donné à l'acheteur,

    3ème transféré à Rosreestr.

    Il peut être conclu à la fois chez le notaire et chez tout avocat ou sans sa participation.

    • Télécharger le contrat de vente de l'immeuble d'habitation avec le terrain
    • Download Le contrat de vente d'un immeuble d'habitation (le terrain situé sous l'immeuble d'habitation appartient au vendeur avec le droit d'usage permanent (illimité))

    Le contrat doit contenir les clauses suivantes:

    1. Nom du document
    2. Lieu et date de sa conclusion,
    3. La liste de tous les objets couverts par le contrat,
    4. Montant de la transaction, c.-à-d. le prix de la maison et de la parcelle,
    5. Autres conditions de la transaction.

    Le contrat doit obligatoirement contenir la clause «Cession de terrain sous la maison».

    Étape 10. Ré-enregistrement des droits de propriété à Rosreestr et règlement complet

    Pour que chaque lecteur comprenne la procédure de traitement des documents dans Rosreestr, considérons la situation à l'aide d'un exemple.

    Un exemple:

    Disons qu'un acheteur Petrov vend sa propriété à un acheteur, Ivanov.

    Le jour convenu, Petrov et Ivanov contactent le Rosreestr, où le premier rédige une déclaration sur le transfert de leurs droits et de leurs biens. Ensuite, Petrov remet les documents collectés à l’employé de la Chambre d’enregistrement (les documents énumérés à l’étape 7 + l’acte de cession et 3 copies du contrat de vente).

    Les deux parties, en présence d'un représentant de Rosreestr, signent les documents nécessaires, à la suite desquels Ivanov transfère de l'argent pour la propriété à Petrov.

    Si Petrov souhaite que l'acheteur lui transfère personnellement l'argent de la propriété, il fait appel à plusieurs témoins qui enregistrent le fait du transfert de fonds, après quoi le vendeur établit un récépissé indiquant que l'argent a été reçu au titre de la vente de la propriété.

    Vous pouvez effectuer un paiement via une cellule bancaire. C'est un moyen plus fiable pour le vendeur, tandis qu'à la banque, vous pouvez vérifier l'authenticité de chaque facture.

    Après avoir rempli toutes les formalités, Ivanov reçoit dans les 30 jours des documents confirmant qu'il est propriétaire du bien acheté.

    Caractéristiques de conception associées à la vente de terrains et de maisons

    La législation de la Fédération de Russie n'est pas autorisée à vendre une maison (ou tout autre bâtiment) sans un terrain sur lequel elle se trouve. Si vous achetez la moitié de la maison, 1/3 ou 1/4 de sa part, l'acheteur a droit, respectivement, à la moitié, 1/3 ou 1/4 du terrain.

    Le contrat d'achat indique le fait que l'acheteur acquiert un immeuble avec une parcelle. Dans ce cas, le prix du bâtiment (c’est-à-dire la maison), le prix du terrain et la valeur totale de la propriété sont prescrits.

    Deux contrats peuvent être établis. Un sur le terrain et l'autre sur la maison.

    Les conséquences de la vente d'une maison sans parcelle

    Bien que, selon le Code foncier de la Fédération de Russie, il soit impossible de vendre un immeuble résidentiel sans le terrain sur lequel il est situé, il existe des exceptions.

    Dans 2 cas, il est possible de ne vendre qu'une maison, conformément à l'art. 35 du code foncier de la Fédération de Russie:

    1. Si le terrain a été retiré de la circulation. Ce fait doit être documenté,
    2. Si la partie vendue du bâtiment pour une raison quelconque ne peut pas être attribuée au nouveau propriétaire avec le terrain.

    Si la maison a été vendue sans terrain, et que cela ne relève pas de l'art. 35 du LC RF, le contrat est alors considéré comme non valide. L'acheteur a le droit de faire une déclaration et de saisir le tribunal.

    Le tribunal obligera le vendeur à renégocier le contrat et à transférer le terrain, faute de quoi la charge (arrestation) sera imposée au terrain. Après quoi, il ne sera plus possible de vendre, donner, donner, etc.

    Conclusion

    Faire une vente d'une maison avec un terrain est légèrement différent de la procédure standard. Le propriétaire doit préparer les documents séparément pour la maison et séparément pour le terrain. En même temps, il est impossible de vendre un bâtiment sans le site sur lequel il se trouve. En établissant un seul contrat de vente, l’acheteur devient propriétaire de la maison et du terrain.

    Nous espérons que notre article vous a été utile et vous savez maintenant comment organiser la vente d’une maison sur un terrain. Si vous avez des questions ou des doutes, nous vous conseillons de consulter un avocat expérimenté.

    Histoire de l'origine de MLS (MLS)

    Selon NAR, à la fin des années 1800, des courtiers immobiliers se réunissaient régulièrement dans les bureaux des associations immobilières locales pour échanger des informations sur leurs propriétés. Lors de ces réunions, une décision commune a été prise concernant le paiement mutuel d’une partie de la commission lors d’une transaction commune. Voici comment est né le système multi-listes basé sur le principe universel du secteur immobilier américain: «Aidez-moi à vendre mes actifs et je vous aiderai à vendre les vôtres».

    Développé initialement aux États-Unis et au Canada, le système multi-listes s'est étendu à d'autres pays, tels que le Royaume-Uni. Dans ces pays, il existe sous diverses formes et combine les offres de courtiers appartenant à l'Association américaine des agents immobiliers (NAR), à l'Association canadienne des agents immobiliers (CREA) et au réseau indépendant d'agents immobiliers INEA au Royaume-Uni. Bases de données

    Cependant, de nombreux systèmes MLS en Amérique du Nord prennent en charge une seule norme d'informations pour les agents immobiliers - RETS, qui permet d'unifier l'entrée et la présentation d'informations sur les biens immobiliers à partir de différentes bases de données. Множество местных и частных баз данных, использующих xml-формат для обмена агентскими листингами коллективно рассматриваются как единая система MLS благодаря общему формату обмена данными и типовому договору доступа к системе. Подобные базы обычно контролируются риэлторскими ассоциациями, которые представляют интересы всех брокеров определенного района или города.

    But et avantages de MLS

    L’objectif principal du système MLS est de permettre au courtier de publier des offres unilatérales de référencement moyennant une commission. En d’autres termes, le montant de la commission offerte par le courtier qui a conclu un contrat d’inscription est également publié dans le système MLS. Cette proposition implique des obligations contractuelles, mais peut être révisée par accord entre courtiers.

    L’importance relative des informations sur les listes et les commissions détermine l’intérêt de tous les participants du système pour la saisie précise et en temps voulu de toutes les données dans le MLS. Un autre avantage du système MLS est une sélection professionnelle de champs renseignés par l’agent pour l’objet. Le questionnaire de l’objet est formé sur la base de l’expérience réelle des agents immobiliers et est très différent du même questionnaire sur les ressources accessibles au public.

    Restreindre l'accès au système MLS et à d'autres facteurs critiques

    Bien que les bases de données MLS soient fermées, ces systèmes sont de plus en plus accessibles grâce au placement partiel d'informations de liste sur des sites spécialisés. Par arrangement spécial avec les communautés professionnelles, ces sites offrent aux clients des données comparatives limitées sur les propriétés et des statistiques de prix mensuelles.

    Une personne qui vend sa propre propriété (le soi-disant objet du propriétaire) ne peut généralement pas placer son objet dans le système MLS par elle-même. Le système MLS en Espagne - AMLASpain est la seule exception à cette pratique courante. D'un autre côté, même un courtier agréé qui n'a pas rejoint la communauté professionnelle nécessaire ne peut pas rejoindre le système MLS. D'une manière ou d'une autre, il existe des courtiers et de multiples ressources en ligne qui offrent aux propriétaires de placer une annonce sur l'objet dans la base de données MLS locale, moyennant un forfait.

    Politique de distribution MLS des États-Unis

    La National Association of Realtors (NAR) a mis au point un certain nombre de règles permettant aux courtiers d’afficher publiquement certaines informations MLS sur leurs propres sites à l’aide du système IDX - Internet Data Exchange. NAR est également cofondateur de Move Inc., propriétaire du site Web Realtor.com. Ce site a reçu le droit exclusif de publier une partie importante des informations de cotation.

    Systèmes MLS dans le monde

    Bien que de nombreux pays manquent de cadre législatif et de technologies pour contrôler la mise en œuvre des transactions immobilières, de nombreux pays tentent actuellement de rattraper les pays dans lesquels le marché immobilier est le plus civilisé et le plus développé.

    Le système MLS au Canada compte plus de 98 000 membres et est soutenu par l'Association canadienne des agents immobiliers (ACI), qui exerce ses activités dans 101 associations immobilières et 11 associations provinciales. États-Unis Le système MLS le plus étendu aux États-Unis est à juste titre considéré comme le système MLS à Washington (DC). Au 25 janvier 2010, il comptait plus de 49 000 membres actifs.

    UK

    Au Royaume-Uni, un système multi-listes existe sur la base de fournisseurs individuels travaillant avec des agences et des agents spécifiques. Le système multi-listes en est donc à ses balbutiements et la plate-forme pour l'échange d'informations entre agences existe sur la base du Réseau indépendant d'agents immobiliers (INEA), qui travaille avec 60% des principaux fournisseurs, fournissant un échange d'informations sur les listes.

    La Philippine Association of Realtors (PAREB) exploite le système MLS-RPMLX aux Philippines. PAREB est un membre officiel de la United States International Realtors Association (NAR).

    L’histoire du système MLS vietnamien a commencé en 2010. Le système est basé sur le modèle américain avec quelques modifications. En particulier, le système prend également en charge les listes ouvertes. Les inscriptions directes du propriétaire du système ne sont pas autorisées.

    Regarde la vidéo: Comment vendre rapidement sa maison au meilleur prix : La stratégie de vente improbable (Septembre 2020).

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