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Pièges dans l'achat d'une propriété commerciale par un particulier

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Vous pouvez acheter un appartement non seulement à des particuliers ou à des promoteurs. Beaucoup moins cher par rapport à des offres de marché similaires, la vente de biens immobiliers a été confisquée aux anciens propriétaires pour une raison ou une autre. Lors d'enchères, d'appels d'offres publics et dans les bases de biens collatéraux, seuls les appartements sont exposés. Parfois, ils vendent des maisons de campagne, des parcelles de jardin et des propriétés commerciales. Avec les avocats, nous analysons les principaux avantages et inconvénients de l’achat d’une banque confisquée.

La catégorie des biens immobiliers en garantie des banques comprend les objets acquis avec des fonds empruntés. «La règle s'applique: si un emprunteur cesse de rembourser un emprunt en vertu d'un contrat d'hypothèque, la banque ou un autre établissement de crédit a le droit de retirer et de vendre la garantie», explique Alexander Tarasov, avocat et associé directeur d'AVT Consulting. Pour référence: la dette hypothécaire des Russes atteint 5,9 milliards de roubles.

Conformément à l'art. 348 du Code civil de la Fédération de Russie, la saisie de tels biens est autorisée si les délais de paiement sont dépassés plus de trois fois au cours de l'année et que le montant de l'obligation non remplie est supérieur à 5% de la valeur du bien hypothéqué ", explique le conseiller juridique du bureau du Taganskoe" Incom-Immobilier »Ivan Labeka.

Parmi les offres pour la vente de biens immobiliers en garantie, il existe des options vraiment avantageuses. Vous pouvez acheter un tel logement de plusieurs manières. De plus, différents schémas d’acquisition diffèrent par un degré de risque inégal.

Lors d'une vente aux enchères

Les banques vendent des biens hypothéqués principalement aux enchères, a déclaré Vladimir Starinsky, associé directeur du collège des avocats, "Starysky, Korchago and Partners". En vertu de ce régime, les biens immobiliers sont vendus avec le consentement volontaire du débiteur - la banque créancière consent à la vente du bien hypothéqué à l'amiable. «Très probablement, dans les années à venir, les enchères auront lieu plus souvent, car les banques doivent en quelque sorte se débarrasser de ces biens immobiliers», explique Starinsky.

Tous les participants aux enchères effectuent un dépôt ne dépassant pas 5% du prix de vente initial de la garantie. Pour les perdants, cet acompte est intégralement restitué et, avec le gagnant, il sert à l'achat futur. «En même temps, il convient de noter que le soumissionnaire gagne la personne qui a offert le prix le plus élevé pour la propriété vendue. Le prix initial du lot est déterminé par un évaluateur indépendant », ajoute Alexander Tarasov. En outre, si la valeur de valorisation est nettement inférieure à la valeur de marché, cela peut indiquer des risques liés aux biens immobiliers vendus et à l'organisation des enchères, avertit Margarita Zakharova, avocate du barreau de Yukov & Partners.

Il est peu probable qu’il soit possible d’acquérir la propriété d’emprunteurs en difficulté avec un escompte important dans le cadre d’un tel programme. «Les banques tentent de vendre de tels biens à un prix plus ou moins élevé du marché», explique Yevgeny Korchago. Et à la suite du jeu, la valeur de l'objet lors de la vente aux enchères peut facilement dépasser les chiffres moyens du marché.

De plus, il y a un risque d'acquérir un logement avec une surprise. L'appartement peut être enregistré auprès des anciens propriétaires, des enfants ou des personnes handicapées, qui ne peuvent pas être radiés. Ainsi, la libération de l'appartement peut être prolongée pour une longue période. «Pour éviter cette situation, avant d'acheter un appartement accessoire, il est conseillé de contacter l'autorité d'enregistrement et de s'assurer que personne n'est enregistré dans l'appartement», conseille l'avocat, associé directeur d'AVT Consulting, Alexander Tarasov.

Aux enchères publiques

Si l'emprunteur ne paye pas le prêt et n'est pas prêt à vendre son logement volontairement, par décision du tribunal, l'appartement est mis aux enchères. Ils se tiennent soit sur des sites personnels en ligne d’organismes de crédit, soit sur des plateformes spécialisées. «La vente d'un bien confisqué par une banque pour non-paiement d'un prêt par le biais d'une enchère publique est un processus plus long et plus compliqué. Elles ont lieu seulement après la fin du procès, au cours duquel le tribunal a décidé, à la demande de la banque créancière, de saisir les biens hypothéqués », explique Alexander Tarasov.

Comme dans le cas de la vente aux enchères, l'appartement va à celui qui a offert le meilleur prix. «Si les enchères n'ont pas eu lieu, le prix de l'objet peut être réduit de 15% lors d'achats répétés. Mais, bien sûr, il y a beaucoup de candidats pour l'achat des biens immobiliers les plus recherchés, et donc leur prix ne diminuera pas. Une chance réelle d'acheter un bien immobilier lors d'une vente aux enchères publique consiste à surveiller en permanence la vente en cours », explique Margarita Zakharova.

Les enchères et le contrat de vente peuvent être invalidés - c’est l’un des principaux risques. Par exemple, si les organisateurs ou les participants violent les règles d’appel d’offres et affectent ainsi leurs résultats. «Pour vous assurer que les offres sont autorisées, vous devez demander aux organisateurs des informations sur l’existence d’un acte judiciaire ou d’autres documents confirmant la possibilité de vendre un bien aux offres. En outre, il est nécessaire d'étudier le règlement sur la procédure d'appel d'offres », prévient l'avocat principal du groupe juridique indépendant Strizhak and Partners, Alexander Lysyakov.

Pendant trois ans, l'ancien propriétaire a le droit de contester la sanction. «Si le tribunal accepte la plainte de l'ancien propriétaire, l'acheteur de bonne foi sera tenu de restituer la garantie. Et la banque, à son tour, retournera l'argent dépensé. Mais c'est un processus long et laborieux. Si des biens immobiliers ont été confisqués sur la base d’une décision de justice, il est important de s’assurer qu’elle est entrée en vigueur et que personne ne la conteste au moment de la transaction », prévient Alexander Tarasov d’AVT Consulting.

Sur la vitrine en ligne de la banque

Les banques placent les appartements qui n'ont pas été vendus pendant le processus d'appel d'offres sur leurs sites Web officiels. La banque a pour tâche de vendre le logement en nantissement dans un délai bref pour couvrir la dette et les pertes qui en résultent. «En règle générale, le prix de vente de ces biens immobiliers correspond à la valeur de marché moyenne. Dans le même temps, la banque garantit la pureté juridique et la transparence de la transaction », a déclaré le service de presse de VTB Bank.

Toutefois, si un établissement de crédit ne peut vendre une propriété au juste prix, il s'efforcera toujours de la vendre moins chère, explique Eugene Korchago. «L’immobilier est un actif non cible de la banque, cela n’a rien à voir avec cela. Par conséquent, la réduction peut atteindre 50% au total et parfois même davantage. Je peux vous donner mon exemple. L'appartement que j'ai acheté à la banque n'a pas été vendu au cours des six derniers mois et a été réévalué à trois reprises dans le sens d'une réduction », a-t-il déclaré.

De nombreuses banques offrent des prêts avec un meilleur taux d’intérêt pour acheter un logement à partir de la base des sûretés. «Le client peut compter sur des conditions préférentielles. Par exemple, à un taux préférentiel sur une hypothèque ou une lettre de crédit gratuite pour les règlements », commente Alexei Ohorzin, directeur du département Produits de détail ICD. "L'acheteur peut payer pour l'achat d'un bien immobilier à la fois à ses frais et en contractant des emprunts bancaires à des conditions préférentielles spéciales", a ajouté le service de presse de VTB.

Selon Denis Frolov, responsable des pratiques commerciales chez BMS Law Firm, les risques pour l'acheteur avec ce système sont vraiment très faibles. «Mais il convient de noter que l'acheteur doit lui-même étudier l'histoire de l'appartement, car la banque n'est pas obligée de l'informer de toutes les nuances», prévient-il.

Cependant, comme dans le cas d'une enchère, vous ne pourrez pas voir l'appartement avant l'achat. «Ni les banques, ni les créanciers hypothécaires, ni les huissiers de justice ne fournissent un tel service. Évaluez l'appartement uniquement par des signes extérieurs. Vous pouvez regarder l'état de l'entrée et à la maison. C'est-à-dire qu'il faut savoir quand il a été construit ou en quel matériau il est fait. Le maximum est de parler avec vos voisins », conseille Ivan Labeka.

Pas encore confisqué: un appartement hypothécaire peut être acheté directement à l'emprunteur

Un emprunteur qui se trouve dans une situation financière difficile peut indépendamment vendre sa maison et rembourser le solde de la dette avec le produit. «Les biens nantis, jusqu'à ce qu'ils cessent d'être des biens privés et soient simplement mis en gage par une banque, ne sont pas à vendre par les banques. En cas de défaillance de l'emprunteur, ces biens sont vendus par l'emprunteur avec le consentement de la banque », explique Alina Kuberskaya, responsable du service de la politique d'information de JSC Auction House de la Fédération de Russie.

Si le débiteur ne peut ou ne veut pas payer le prêt, les deux parties sont intéressées à rembourser leur dette dès que possible. «Il existe une transaction d'achat et de vente entre le débiteur et l'acheteur, un règlement entre le débiteur et la banque et la suppression du fardeau. En conséquence, l'acheteur achète un appartement, la banque reçoit de l'argent et le débiteur se débarrasse de sa dette », explique Deni Murdalov, avocat au sein du cabinet A2 Law Office.

Avec cette option, l'acheteur potentiel bénéficie d'un avantage considérable: il peut inspecter personnellement l'appartement ou inviter des experts à évaluer l'état technique du logement. En outre, il y a de bonnes chances d'obtenir un rabais. "Dans cette situation, l'emprunteur doit trouver un acheteur le plus rapidement possible et obtenir de l'argent pour payer sa dette à la banque. Il est donc prêt à réduire considérablement les prix", a déclaré Ivan Labeka d'Incom.

La réinscription d'un bien par la loi est possible uniquement après le remboursement intégral de la dette. Seulement dans ce cas, la banque retirera toutes les charges de la propriété. Cependant, l'ancien débiteur pourrait changer d'avis quant à la vente de son appartement. En conséquence, l'acheteur ne peut ni recevoir l'argent versé au titre du contrat, ni obliger le vendeur à formaliser le transfert de propriété. De plus, les emprunteurs malhonnêtes acceptent parfois des dépôts de plusieurs parties intéressées à la fois.

Le moyen le plus simple de vous protéger est de conclure un accord global entre l'acheteur, le vendeur et le détenteur de la promesse de don. Je suis sûr que le membre du conseil présidé par le président du Conseil de la fédération pour l'interaction avec les institutions de la société civile, Eugene Korchago. «Le remboursement du gage a lieu en même temps que le transfert de propriété. Dans ce cas, l'argent est mis en gage dans la cellule bancaire et l'accès n'est plus reçu par le vendeur, mais par le détenteur de la mise en gage. Si le montant de la vente d'un appartement est supérieur au montant de la garantie, les fonds peuvent être engagés dans deux cellules. Cette méthode fonctionne vraiment, nous devons souvent accompagner de telles transactions », dit-il.

Prix ​​et conseils juridiques

L'achat d'une propriété hypothécaire attire par son prix. La logique est simple: la plateforme de trading doit vendre l'objet, le prix initial est donc inférieur au prix du marché, explique Ivan Labeka, expert chez Incom-Real Estate. "Et comme l'acheteur moyen ne recherche pas d'appartement sur les sites des salles de marché électroniques, il n'y a pas d'excitation parmi les acheteurs de ce segment du marché. Par conséquent, un appartement est souvent vendu à un prix légèrement supérieur au prix initial", ajoute-t-il. «Si nous analysons les prix des biens immobiliers en garantie, ils sont inférieurs à la moyenne du marché de 10 à 15%», explique Alexander Tarasov.

«La pratique montre que de tels systèmes d’achat de biens immobiliers peuvent être intéressants pour ceux qui recherchent, par exemple, des appartements dans une zone donnée, d’une certaine séquence, et qu’il n’existe aucune offre similaire sur le marché», ajoute Alexander Tarasov d’AVT Consulting.

Le risque d'acheter un objet problématique parmi les biens immobiliers hypothéqués est réduit. Avant la transaction, l’établissement de crédit vérifie de manière indépendante l’objet de la garantie. Ces logements devraient être cotés sur le marché et être liquides au cas où la banque aurait besoin de les vendre eux-mêmes à l'avenir. «Les risques d'un acheteur de tels biens immobiliers ne sont pas plus grands qu'avec des ventes ordinaires. La différence ne réside que dans le grand nombre de documents à étudier avant de procéder à une telle transaction », explique l'avocat Deni Murdalov de A2.

Les experts recommandent aux acheteurs d’appartements hypothéqués de demander un extrait de l’USRN, une documentation technique, un extrait du livre d’accueil à l’avance, d’étudier attentivement le rapport sur l’évaluation indépendante de l’immobilier. «Un acheteur potentiel doit également se familiariser avec les termes du contrat de gage et savoir si son détenteur a été raisonnablement exclu et si la procédure de vente du bien est conforme aux conditions du contrat», conseille Margarita Zakharova, avocate du barreau de Yukov & Partners.

Caractéristiques de l'achat d'un immeuble commercial par un particulier

Immobilier commercial - il s’agit d’objets immobiliers non résidentiels à but lucratif (entrepôts, bureaux, magasins).

Je répondrai immédiatement «oui» à la question: «Un particulier peut-il acheter un bien immobilier commercial?» Selon la loi, un «physicien», un particulier ayant le statut d’entrepreneur individuel et une personne morale peuvent acquérir KN.

Lorsque vous achetez un entrepôt ou construisez un centre d’affaires avec un particulier, faites attention aux points suivants:

  • Si vous envisagez de posséder le bien depuis moins de cinq ans, vous devrez payer une taxe au moment de la vente (13% de la différence entre le prix de vente et le prix d'achat).
  • En cas de divorce, l'acte d'accusation sera considéré comme un bien acquis conjointement.
  • Pour acheter un objet, vous devez obtenir le consentement du conjoint.

Un point important! Pour acheter de l'immobilier commercial, il n'est pas nécessaire d'enregistrer une propriété intellectuelle. Si vous gagnez en louant des locaux non résidentiels, il suffit alors de payer régulièrement l’impôt sur le revenu standard des particuliers.

Est-il possible de contracter un emprunt bancaire pour l'achat de KH sur la sécurité de biens immobiliers?

Hélas, ça ne marchera pas d'acheter de l'immobilier sans argent. Même avec un prêt bancaire. Acompte - un préalable dans n'importe quelle banque!

Voici les conditions actuelles du prêt hypothécaire commercial d’Absolut Bank.

Un prêt est émis pour l’achat d’immobilier non résidentiel (commercial). Sa taille maximale est de 15 millions de roubles (si l'objet est situé à Moscou, Saint-Pétersbourg ou dans la région). Pour les autres régions, le maximum est réduit à 9 millions de roubles. Vous pouvez émettre un "prêt hypothécaire commercial" pour une période de 5 à 10 ans. Le taux de base commence à 13,9% par an.

Et puis le plaisir commence.

Dans Absolut Bank, vous pouvez compter sur un maximum de 60% de la valeur de l'objet. Envie d'en avoir plus? Offrez à la banque un dépôt supplémentaire. Dans ce cas, il vous donnera à crédit non pas 60%, mais 80% de la valeur de l'objet.

De plus, il n’est pas du tout vrai que les locaux seront évalués au prix du marché. Selon les règles de la banque, parmi les deux valeurs (prix du vendeur et estimation), la banque choisira la plus basse. Et n'oubliez pas les coûts supplémentaires: assurance, évaluation de la propriété, services de notaire et autres.

1. Sélectionner et évaluer l'objet

Pour commencer, nous sommes déterminés à acheter de l’immobilier. Il y a deux options:

  • Pour vous-même (pour la production, l'entrepôt, le bureau).
  • Pour le revenu (pour la location ou la revente).

À la deuxième étape, sélectionnez l'objet approprié. Nous attirons l'attention sur le statut de l'immobilier futur. KN peut être acheté dans l'un des deux "états":

  • Avec un certificat de propriété (dans ce cas, le vendeur et l'acheteur signent un contrat de vente).
  • Aucune preuve de propriété. Il peut s’agir, par exemple, d’un objet de construction non financière, qui n’a pas encore été mis en service. Ces biens immobiliers sont exécutés dans le cadre d'un accord de co-investissement.

Ensuite, nous procédons à la recherche de locaux. Vous pouvez le faire vous-même (annonces sur le Web, dans des journaux et des magazines, participation à des enchères et à des appels d'offres publics). Mais il est préférable de contacter un intermédiaire professionnel. Il accompagnera la transaction à n'importe quelle étape:

  • Cela vous aidera à choisir une propriété et à l'apprécier.
  • Vérifiez la transaction pour la propreté légale et rédigez un contrat.
  • Prépare un paquet de documents et établit l’enregistrement par l’Etat des droits de propriété sur l’objet.

Le paiement pour les services intermédiaires se produit uniquement sur la base de son travail!

Mais même si vous recherchez un bien immobilier par vous-même, il est préférable de le confier à une entreprise d'évaluation agréée.

2. Vérifier l'objet

Que devez-vous savoir lors de l'achat ou de la vente de KN? Le 1 er janvier 2017, la loi fédérale n ° 218 sur l'enregistrement des biens immobiliers par l'État est entrée en vigueur. Les changements ont touché à la fois les acheteurs et les vendeurs.

Auparavant, deux organes fonctionnaient en Russie, où des informations sur les biens immobiliers étaient stockées: le Registre unifié des droits de l’État (USRP) et le cadastre immobilier de l’État (SCN).

Depuis 2017, ces deux instances ont été "fusionnées" en une seule, le registre unifié de l'immobilier (USRN). Les fonctionnaires ont promis que l'enregistrement et la vérification des biens immobiliers sont maintenant beaucoup plus faciles.

Permettez-moi de vous rappeler qu'en 2016, la Russie avait refusé les certificats de propriété en papier. Ils ont été complètement remplacés par des extraits du registre d’État unifié. Maintenant, les Russes doivent commander des extraits du nouveau registre - USRN.

Le nouvel organe combine deux processus auparavant divisés: l'enregistrement des droits de propriété et l'enregistrement cadastral. Теперь выписка из ЕГРН — это единственное подтверждение существующего права собственности на объект. И проверка собственности при покупке недвижимости сводится к заказу такой выписки.

Выписки из ЕГРН бывают нескольких типов и содержат разные сведения. Заказывать их все для проверки коммерческой недвижимости необязательно. Как правило, покупателю достаточно «выписки из ЕГРН-1».

Какие сведения она содержит?

  1. Кадастровый номер объекта в базе данных и его кадастровую стоимость.
  2. Nom complet de la propriété, adresse, zone et objet («résidentiel» ou «non résidentiel»).
  3. Nom du titulaire du droit d'auteur, type de propriété (par exemple, “propriété partagée”), date d'enregistrement du droit et document confirmant la propriété (contrat d'achat et de vente).
  4. La présence ou l'absence de restrictions / charges (caution, arrestation). Les revendications réelles sont également affichées ici (si les droits de propriété sont contestés par des tiers).
  5. Plan d'étage graphique.

Extrait de EGRN-1 vous permet de:

  • Clarifier la valeur cadastrale et les caractéristiques techniques de l'installation,
  • Vérifiez les propriétaires (les informations de l'extrait peuvent être vérifiées à l'aide des données de passeport du vendeur).
  • Evitez l’achat d’un bien «problématique» (l’objet doit être «propre»: sans charge, sans arrestation et sans réclamation de tiers).

Si vous le souhaitez, vous pouvez commander d’autres déclarations. Par exemple, l'instruction EGRN-4 contient des données sur le transfert de propriété (vous pouvez suivre l'historique complet du changement de propriété d'un objet).

Toute déclaration peut être commandée sur le site Web de Rosreestr en utilisant le service en ligne. Il suffit de connaître l'adresse exacte et le numéro cadastral (conditionnel) de l'objet. Pour la fourniture d'un extrait, vous devez payer une taxe d'État (700 à 900 roubles). Vous pouvez payer pour la commande en ligne. Un relevé électronique est fourni dans les trois jours suivant la réception du paiement.

La validité de l'extrait de l'USRN n'est pas établie par la loi. Par défaut, on pense que plus la déclaration est «fraîche», plus elle est fiable.

3. Nous concluons un contrat de vente de locaux non résidentiels

Avant de conclure un contrat de vente, les experts recommandent de signer un contrat préliminaire. Un tel document garantit le respect des accords par les deux parties jusqu'à la signature du document principal.

Au stade "intermédiaire", contrôle:

  • Pouvoirs du vendeur (ou de son représentant).
  • Pureté juridique de la transaction:
    • Fait l'objet d'un litige entre le propriétaire précédent et le propriétaire actuel.
    • Toutes les transactions précédentes sur l'installation étaient-elles légales?
    • Y a-t-il des charges sur la propriété (gage, arrestation).

Si tout va bien, l'acheteur et le vendeur signent le contrat de vente. Le transfert de l'objet au nouveau propriétaire est confirmé par l'acte de transfert.

Que faut-il préciser dans le contrat de vente de locaux non résidentiels? Description détaillée de l'objet, de la procédure de calcul et des délais de paiement. Le prix à la conclusion du contrat est généralement indiqué en dollars ou en euros, l’équivalent en rouble étant apposé à côté. Et assurez-vous de vérifier sur la base des documents que le vendeur possède, dispose et utilise l'objet.

Vous devez également vous assurer que le vendeur n'a pas procédé à des reconstructions et à des réaménagements illégaux dans la salle. Sinon, la propriété sera difficile à louer. Sinon, l’acheteur devra établir un réaménagement "rétroactivement" et à ses frais. Si vous achetez un immeuble détaché, assurez-vous que le terrain situé en dessous appartient également au vendeur.

Comment enregistrer la propriété d'un bien acheté? Soumettez les données à l'USRN, attendez et recevez un extrait.

Cadre législatif

L’acquisition d’espaces commerciaux est régie par les articles 550, 554 et 555 du Code civil.

L'article 550 dit la forme d'un contrat de vente de biens immobiliers et l'article 554 traite de l'objet du contrat. L'article 555 traite de la valeur d'un objet.

Article 550 du Code civil de la Fédération de Russie. Formulaire de contrat de vente de propriété

Un contrat de vente de biens immobiliers est conclu par écrit par la rédaction d'un document signé par les parties (paragraphe 2 de l'article 434).
Le non-respect de la forme d'un contrat de vente de biens immobiliers entraîne la nullité de celui-ci.

Article 554 du Code civil de la Fédération de Russie. Définition d'un élément dans un contrat de vente immobilier

Le contrat de vente de biens immobiliers doit contenir des informations vous permettant d'établir spécifiquement le bien immobilier à transférer à l'acheteur en vertu du contrat, y compris des données permettant de déterminer l'emplacement d'un bien immobilier sur le terrain correspondant ou en tant qu'élément d'un autre bien immobilier.

En l'absence de ces données dans le contrat, la condition relative au bien immobilier à céder est considérée comme non acceptée par les parties et le contrat correspondant n'est pas considéré comme conclu.

Article 555 du Code civil de la Fédération de Russie. Le prix dans le contrat de vente de biens immobiliers

    Le contrat de vente de biens immobiliers doit prévoir le prix de ce bien.

S'il n'y a pas de condition sur le prix de l'immobilier convenue par écrit par les parties, le contrat de vente est considéré comme non conclu. Dans ce cas, les règles de détermination du prix stipulées au paragraphe 3 de l’article 424 du présent Code ne sont pas applicables.

  • Sauf disposition contraire de la loi ou d’un contrat de vente de biens immobiliers, le prix qui y est fixé pour un bâtiment, une construction ou tout autre bien immobilier situé sur un terrain comprend le prix de la partie correspondante du terrain transféré avec ce bien ou le droit à celui-ci.
  • Dans les cas où le prix des biens immobiliers dans le contrat de vente de biens immobiliers est fixé par unité de sa superficie ou par un autre indicateur de sa taille, le prix total de ces biens immobiliers à payer est déterminé en fonction de la taille réelle des biens immobiliers transférés à l'acheteur.
  • Le Code du logement contient l'article 158. Il traite de l'objet du contrat si la propriété commerciale est située dans un immeuble d'appartements. Puisque l'objet peut être situé sur un terrain, appartenant à une seule personne, vous devez en faire une description. Cela est indiqué dans le Code foncier, au paragraphe 4 de l'article 35.

    Comment une personne peut-elle acheter des locaux non résidentiels?

    Pour acheter des locaux non résidentiels, une personne aura besoin de fonds. S'il n'y a pas d'économies, vous pouvez utiliser un prêt. C'est un excellent moyen d'obtenir un montant impressionnant.

    Si les revenus officiels ne sont pas assez importants, il est alors logique de fournir à la banque des biens en garantie. Il peut s'agir d'une maison de campagne ou d'un terrain et la banque peut également émettre des fonds pour un bureau ou un garage, un chalet d'été.

    Dans ce cas, un certificat de revenu de l'emprunteur n'est pas nécessaire et des fonds peuvent être obtenus même avec un mauvais historique de crédit.

    Après avoir pris la décision d’acheter un immeuble commercial à un particulier, il convient de s’assurer que le droit du vendeur à la propriété est net.

    Comment acheter de l'immobilier commercial à un particulier en minimisant les risques pour lui-même? Pour ce faire, vous pouvez suivre les étapes suivantes:

    1. délivrer un extrait du registre d'État unifié de Rosreestr. Ainsi, vous pouvez savoir si la propriété n'est pas donnée en garantie, s'il existe un bail. Un extrait sera prêt à la demande de l'acheteur d'ici une semaine.
    2. Obtenir du vendeur tous les contrats de location de locaux, s’ils ont été conclus plus tôt.
    3. Demander au propriétaire un contrat pour l’achat des locaux, ainsi que le fait que la transaction a été réglée avec le paiement intégral du montant.

    Options d'acquisition commerciale

    L'achat de locaux non résidentiels peut être un investissement rentable, car le revenu du propriétaire atteint souvent 18%.

    Il est important de choisir la bonne propriété commerciale, en accordant une attention particulière à l'emplacement de l'objet, à la proximité de la maison avec les rues et les places animées.

    Vous devez acheter des biens immobiliers non résidentiels qui seraient en demande auprès du public cible.

    Alors, comment puis-je acheter des locaux non résidentiels?

    La première option: acheter une propriété commerciale du propriétaire

    Le moyen le plus simple d'acheter un espace commercial au propriétaire. Si le budget est limité, cette option sera la meilleure, car vous pouvez acheter de l'immobilier commercial en Russie sans trop payer pour les services d'un intermédiaire. Par exemple, la commission d’un agent immobilier lors de la vente d’un objet peut représenter 10 à 20% du montant de la transaction.

    Avec vos fonds propres et en travaillant directement avec le propriétaire, vous devez faire très attention à la "pureté" de la transaction.

    Deuxième option: acheter une propriété commerciale avec un locataire

    L’achat de locaux non résidentiels à louer est l’une des solutions les plus intéressantes existant sur le marché de l’immobilier commercial.

    En achetant un site pour votre entreprise, vous pouvez choisir un immeuble avec des locataires.

    Dans ce cas le moment de recevoir le premier revenu est aussi proche que possible, car les organisations signent un accord sur l’achat urgent d’immobilier commercial pendant 2 à 3 ans avec un contrat de location existant pour une longue période. Les locaux ne seront pas inactifs.

    Si l'espace est libéré, le nouveau locataire est suffisamment rapide. Des investissements supplémentaires pour l'aménagement de locaux internes ne seront pas nécessaires.

    Ainsi, l’acheteur deviendra non seulement le propriétaire du bien, mais commencera également à en tirer des revenus. Le seul inconvénient de cette option est le coût assez élevé des objets, mais avec des conseils appropriés, les investissements seront rentables au bout d'un moment.

    C'est un type d'entreprise très populaire. Le choix de l'espace étant vaste, l'acheteur qui dispose du montant trouvera facilement l'objet optimal qui lui convient en termes de prix et de qualité.

    Il est avantageux d’enregistrer un bien commercial en tant que particulier s’il n’est pas prévu de vendre un bien immobilier dans un avenir proche. Depuis 2016, 13% du montant de la transaction est facturé à la vente si la propriété est détenue depuis moins de 5 ans. Lorsque vous louez une zone, n'oubliez pas de payer des impôts.

    Veuillez noter que lors de la vente, il est nécessaire d'obtenir le consentement du conjoint pour la transaction. En cas de divorce, la copropriété sera divisée.

    Comment acheter des locaux commerciaux pour une personne morale? Caractéristiques de la transaction

    Si une personne morale décide d’acheter une chambre ou un immeuble commercial, il est très rentable de le faire LLC.

    Une entreprise opérant sous un système simplifié devient une solution idéale, car le risque de perdre une partie de la propriété est réduit.

    Le fondateur n'est responsable qu'avec sa propre partie du capital autorisé. Si le propriétaire des lieux envisage de le vendre dans un délai d'un an, il est préférable de créer une LLC fonctionnant dans le cadre du système général de taxation.

    En contractant un prêt auprès d’une banque, un homme d’affaires peut obtenir de l’argent à un taux plus avantageux que celui d’une personne.

    Contrat de location de locaux non résidentiels

    Le propriétaire est le propriétaire.

    Ce peut être non seulement légal, mais aussi physique.

    La salle ne peut être utilisée que dans les conditions indiquées dans le contrat. S'ils ne sont pas indiqués dans le document, la zone est utilisée aux fins prévues.

    Dans ce cas, il est préférable de déterminer à l'avance s'il est possible de résilier le contrat de location en vertu du contrat précédent, en agissant de manière unilatérale.

    Si l'acheteur ne souhaite pas louer les locaux et que le contrat ne stipule pas la possibilité décrite ci-dessus, le locataire occupera alors la zone jusqu'à la fin de la durée du bail. Pour éviter de tels risques, vous devez demander au vendeur un bail et étudier attentivement le document.

    Si cette exigence est violée, le bailleur a le droit de résilier le contrat et d'exiger qu'il soit indemnisé pour les pertes subies.

    Contrat d'achat de locaux non résidentiels

    Dans un tel document, il est nécessaire de refléter les droits de l'acheteur sur le terrain sur lequel se trouve l'objet.

    Il est important d’enregistrer avec précision l’emplacement de la propriété, l’adresse, le sol, l’objet du contrat. Le document doit contenir des informations sur la propriété qui sera transférée à l’acheteur au cours de la transaction.

    Lors de la préparation du papier, il est important d'indiquer les données du vendeur et de l'acheteur. Refléter la date de transfert des locaux, quel est le montant de la transaction. Il est important de noter dans quelle monnaie le paiement sera effectué.

    Comment acheter une propriété commerciale sans argent?

    Cela peut être fait en prenant le montant de l'institution financière. La garantie sera la propriété de l'emprunteur. Lors de l’octroi d’un prêt, l’âge du demandeur sera pris en compte, il doit être compris entre 20 et 65 ans.

    Le montant pouvant être reçu pendant 25 ans, l'emprunteur doit penser à l'avance à sa solvabilité pour cette période.

    Investisseurs pour l'achat d'immeubles commerciaux

    Vous pouvez trouver des investisseurs pour acheter de l'immobilier commercial dans les clubs d'entrepreneurs, lors de conférences thématiques et de forums.

    Les co-investisseurs peuvent être trouvés parmi les parents et les amis.

    Mais Il est important de rédiger un contrat correctement afin d'éviter que des situations désagréables se produisent ultérieurement.

    L'immobilier commercial peut-il être converti en résidentiel?

    Théoriquement, c'est possible. L'essentiel est que deux conditions soient remplies:

    1. Vous êtes le propriétaire de la propriété. Et il n'y a pas de fardeaux dessus.
    2. La propriété répond aux exigences pour les locaux résidentiels. Ou vous avez la possibilité de donner à l'objet un aspect "résidentiel".

    Instructions étape par étape

    Étape numéro 1. Préparer un projet de réaménagement ou de reconstruction de l'installation.

    Selon la loi, les installations résidentielles sont soumises à de nombreuses exigences: incendie, hygiène et hygiène et épidémiologie (hauteur du plafond, éclairage naturel, ventilation, isolation phonique, etc.). Le projet de reconstruction peut être fait par vous-même ou commandé par des spécialistes.

    Étape numéro 2 Recueillir des documents:

    • Passeport du propriétaire de l'objet.
    • Application avec demande de transfert de locaux non résidentiels en logements.
    • Titre des documents sur l'objet.
    • La conclusion des autorités selon laquelle la pièce est conforme aux exigences des locaux (ou peut leur être apportée).

    Étape numéro 3. Contacter l'organisme agréé pour les services publics.

    Dans chaque région, son autorité est responsable du transfert des locaux non résidentiels en logements. À Moscou, par exemple, le département des biens de la ville s'occupe de cela. Les documents peuvent être soumis en personne (via le MFC) ou par voie électronique.

    La décision est prise dans les 48 jours. Après quoi la réponse est envoyée au propriétaire:

    • Positif (les locaux peuvent être convertis en habitation).
    • Négatif. Vous pouvez défendre vos droits devant un tribunal pendant trois mois.

    Étape numéro 4. Faites un réaménagement et recevez un certificat d'acceptation.

    Étape numéro 5. Obtenez un plan technique de réaménagement d'un ingénieur cadastral.

    Le plan technique terminé est transféré au Rosreestr pour l'enregistrement cadastral des caractéristiques techniques des locaux.

    Étape numéro 6. Attendez que les informations soient entrées dans l'USRN et recevez un extrait

    Taxe individuelle

    Auparavant, si un particulier possédait un bien immobilier depuis plus de trois ans, le revenu tiré de sa vente n'était pas taxé. Mais à compter du 1er janvier 2016, le mandat de l'immobilier «sans impôts» en Russie est passé de trois à cinq ans.

    Tout simplement. Si vous avez acheté une propriété avant 2016, vous pouvez la vendre sans payer de taxe trois ans plus tard. Et si l'achat a eu lieu après le 1er janvier 2016, attendez que cinq ans se soient écoulés.

    La taxe foncière est elle-même de 13% (elle est payée sur la différence entre le prix de vente et le prix d'achat). Si vous ne disposez pas de documents confirmant l'achat d'un bien immobilier, une taxe de 13% devra être acquittée non pas sur la différence, mais sur le montant total de la vente!

    Un exemple Il y a deux ans, Oleg a acheté un entrepôt pour 10 millions de roubles et l'a vendu pour 11 millions de roubles.

    1. Il a des documents pour l'achat. Il paiera une taxe de 1 million de roubles (11 millions - 10 millions). 13% de 1 million de roubles = 130 000 roubles.
    2. Les documents pour l'achat ont brûlé dans un incendie. Oleg paiera 13% de l'impôt sur le revenu des personnes physiques sur le montant total de la vente (13% de 11 millions de roubles = 1 million de 430 000 roubles).

    Il y a une autre nuance: depuis 2016, la Russie est passée à l'assiette fiscale cadastrale. Disons que la valeur cadastrale a déjà été calculée pour votre objet. Le prix du cadastre est fixé uniquement par les organes de l'État (après quoi la valeur est inscrite dans la base du registre de l'État).

    Si la valeur cadastrale multipliée par 0,7 (facteur de correction) est supérieure au prix de vente, elle sera considérée comme la base du calcul de la taxe. Mais cette condition ne s'applique qu'aux articles achetés après le 1er janvier 2016!

    Un exemple En 2016, Andrey a acheté un bureau pour 4 millions de roubles. Un an plus tard, il le vendit 6 millions, mais les agences gouvernementales estimèrent la valeur cadastrale du bureau à 10 millions de roubles. Même en tenant compte du facteur de correction (0,7 * 10 millions de roubles), 7 millions, soit plus de 6 millions. Par conséquent, pour calculer la taxe, Andrei devra prendre le cadastre plutôt que le prix de vente.

    Calculez le montant de la taxe. 7 millions (selon le cadastre) - 4 millions (prix d'achat) = 3 millions de roubles. 13% de 3 millions de roubles = 390 000 roubles.

    Taxe pour les entrepreneurs individuels

    La taxe sur la vente de propriété intellectuelle dépendra du fait que cet objet a été utilisé ou non dans le commerce.

    Si vous ne l’avez pas utilisé, la procédure de paiement de l’impôt sera la même que pour un particulier (je l’ai décrite en détail ci-dessus).

    Si vous l'avez utilisé (par exemple, le tarif de location du locataire a été facturé), vous devrez alors payer les taxes différemment. Même si 10 ans se sont écoulés entre le moment de l'achat et celui de la vente.

    • 13% si l'IP fonctionne sur un système commun. De plus, la TVA sera ajoutée ici (18% du revenu).
    • 6% ou 15% si l'entrepreneur individuel utilise un système simplifié (la base d'imposition sera respectivement le «revenu» ou le «revenu moins les dépenses»).

    Les pièges

    Quels peuvent être les "pièges" lors de l'achat d'une propriété commerciale? Lors de l'achat d'espace commercial, vous devez faire attention à la disponibilité de réseaux d'énergie d'une capacité suffisante. Si c'est petit, ça peut devenir une bonne affaire. Il est nécessaire de vérifier l'état des communications dans la pièce située au-dessus de l'installation commerciale.

    Il est important d’évaluer si l’établissement est prêt à recevoir des locataires. Son coût dépendra de la disponibilité de places de stationnement et des infrastructures de la région.. Il est préférable d’acheter de l’espace par endroits sur le trafic. Il est important de vérifier les documents, cela aidera à éviter les réseaux d'arnaqueurs.

    Taxe pour les personnes morales

    Le statut juridique de l'acheteur réduit le risque de perte de propriété en cas de divorce ou de litige. Et le risque de saisie de biens dans des situations controversées est sérieusement réduit.

    Lors de la vente d'un bien à une personne morale, deux taxes sont prélevées sur celle-ci:

    • TVA (18%). Продавец выставляет покупателю счет-фактуру, где отдельно от стоимости недвижимости указана цифра НДС. Покупатель оплачивает налог юрлицу, а тот перечисляет его в бюджет,
    • Налог на прибыль (20% от разницы между ценой продажи и остаточной балансовой стоимостью объекта).

    Si l'entité légale est située sur l'USN, lors de la vente, vous devez payer 6% (du montant de la vente) ou 15% (de la différence entre le montant de la vente et la valeur comptable résiduelle).

    Conclusion

    L'achat de locaux commerciaux représente un investissement rentable, si l'on considère la transaction dans le futur. Les entreprises ont constamment besoin de nouvelles zones pour que leur propriétaire puisse percevoir un revenu stable.

    Lorsque vous achetez un objet, vous devez faire attention à son état. Il est important de rédiger correctement les documents, cela garantit la protection des droits du propriétaire.

    Participer aux offres promotionnelles du développeur

    De temps en temps, les grands développeurs proposent à l’acheteur des remises et des promotions. De tels «tours de primes» font plus souvent des pauses sur le marché immobilier au cours des saisons.

    Formats populaires: remises en pourcentage du prix initial, remises en valeur absolue, cadeaux (par exemple, parking gratuit). Généralement, les stocks fonctionnent pendant une période limitée et s’appliquent à des objets spécifiques.

    Opinion personnelle

    Est-il rentable d'acheter une propriété commerciale en tant qu'individu? Oui, c’est plus facile et moins cher en termes de fiscalité. Jusqu'à présent, l'option d'achat la plus rentable consiste à enregistrer votre propriété intellectuelle sur USN et à ne pas vendre la propriété au cours des cinq prochaines années.

    Et quels pièges d'acheter de l'immobilier commercial savez-vous?

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